Khái niệm “sốt đất ảo” chỉ sự tăng giá đất đột biến trên diện rộng trong khoảng thời gian ngắn, song phần nhiều là nhu cầu ảo. Người mua đất không mua để ở, mà đầu cơ chờ lên giá là chuyển nhượng, sang tay. Để tránh mất tiền oan khi đầu tư bất động sản trong những cơn sốt ảo này, nhà đầu tư, người mua cần lưu ý những gì?
Nhận diện sốt đất ảo
- Khu vực khởi phát sốt đất ảo: Thường là vùng ven, nơi giá đất còn thấp hơn các khu vực khác, dễ hình thành mặt bằng giá mới. Đầu cơ đất vùng ven theo đó vừa tiết kiệm chi phí, vừa có thể kỳ vọng vào chính sách quy hoạch, phát triển hạ tầng, nâng cấp sửa chữa trong tương lai sẽ kích giá đất tăng lên.
- Nguyên nhân hình thành sốt đất ảo: Các chủ đầu tư, môi giới cố tình sử dụng chiêu trò để tạo sự sôi động trên thị trường, khiến người mua tin vào tiềm năng được vẽ ra của khu đất, sau đó đổ xô mua vào dù giá “đắt cắt cổ”.
Mặt khác, những thông tin quy hoạch dự kiến trong tương lai hoặc có thể do môi giới tự vẽ ra cũng là nguyên nhân khiến người mua ảo tưởng về khả năng sinh lời của khu đất. Họ kỳ vọng cú hích hạ tầng trong tương lai sẽ nâng cao giá trị bất động sản vùng ven, nhưng chưa chờ được đến lúc đó đã phải khốn đốn vì trả lãi ngân hàng, đất bỏ hoang muốn bán cũng khó vì giá quá “chát”.
- Tốc độ “tăng nhiệt” của sốt đất ảo: Giá đất liên tục tăng “phi mã” chỉ trong thời gian ngắn, có khi cao gấp 1,5 – 2 lần so với mức giá trước đó. Mức giá mới liên tục được môi giới địa phương cập nhật nhiều lần trong ngày, hàng tuần chứ không phải theo quý (3 tháng một lần) như thông lệ.
Hệ lụy là khi giá đất tăng quá cao so với thực tế, người mua e ngại, doanh nghiệp chẳng mấy mặn mà. Thị trường đóng băng, hàng loạt nhà đầu cơ lỡ gom hàng giờ không thể bán. Số tiền đầu tư với hy vọng “vốn 1 lãi 10” nay trở thành thành dòng tiền chết.
5 lưu ý để hạn chế rủi ro đầu tư khi có sốt đất ảo
1. Tỉnh táo trước tin đồn và xu hướng đám đông
Sốt đất ảo thường được hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông, đầu tư theo phong trào. Hàng loạt nhà đầu tư cùng lúc tìm kiếm nguồn đất để đầu cơ, lướt sóng khiến giá đất ở một khu vực tăng thiếu cơ sở thực tế.
Vì vậy, bạn cần tỉnh táo và kiểm chứng thông tin cẩn thận trước khi “xuống tiền”. Đừng vội bị thu hút bởi những thông tin quy hoạch, cải tạo nâng cấp mà tin rằng giá đất nền tại khu vực đó sẽ tăng cao. Rất có thể bạn đang mắc phải bẫy của một bộ phận cò đất, môi giới nhằm đẩy giá đất.
2. Quan sát thị trường trên diện rộng
Điều này giúp nhà đầu tư nắm bắt được diễn biến thị trường bất động sản theo từng thời điểm, xác định xem giá đất có bị tăng đột biến hay không, nếu có thì tăng ở mức nào. Khu vực vùng ven thường là tâm điểm của những cơn sốt đất do giá đất tại khu vực này rẻ hơn các khu vực khác. Tuy nhiên, với các khu vực có giá dự án đất nền tăng 70 – 100%, thậm chí lên đến 200%, bạn cần thận trọng tìm hiểu, tránh “tiền mất tật mang”.
3. Điều tra thông tin pháp lý
Để không mua phải đất chưa/ không thể cấp sổ đỏ, chưa được cấp phép xây dựng hay nằm trong diện đất nông nghiệp sắp quy hoạch…, bạn phải tìm hiểu kỹ các thông tin, thủ tục pháp lý của khu đất. Khi làm hợp đồng, chú ý ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá cả, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, phòng trường hợp bạn không đọc kỹ hợp đồng và bị bên bán “gài” những điều khoản gây bất lợi.
4. Thẩm định giá bằng nhiều cách
Khi cơn sốt đất lan rộng, ngoài việc tự khảo sát và tìm kiếm thông tin, người mua cần phải thẩm định giá để tránh bị hét “giá trên trời”. Người mua có thể kiểm tra xem giá đất có bị kê ảo hay không bằng cách so sánh giá bán với khung giá đất Nhà nước ban hành. Nếu mức chênh lệch quá lớn, gấp đến 5 – 6 lần thì bạn cần xem xét lại hoặc thương lượng mức giá hợp lý hơn.
Ngoài ra, bạn có thể tìm đến các môi giới chuyên nghiệp để được tư vấn và phân tích, qua đó xác định giá trị thực của khu đất định mua. Đây là cách làm khá nhanh chóng và hiệu quả, bởi môi giới tại địa phương là những người có nhiều kinh nghiệm, rất nhanh nhạy trong việc nắm bắt biến động thị trường bất động sản trên địa bàn đó.
5. Nói không với “bẫy” lãi suất thả nổi
Hiện nay trên thị trường có không ít ngân hàng mời chào người vay với lãi suất ưu đãi rất hấp dẫn, nhưng bạn nên nhớ rằng mức ưu đãi này thường chỉ diễn ra từ 6-12 tháng đầu mà thôi. Ví dụ bạn cần trả ngân hàng 5 triệu đồng/ tháng thì bạn phải có số tiền dư hàng tháng khoảng 10 triệu đồng để đề phòng tình huống lãi suất có thể bất ngờ tăng lên kể từ tháng thứ 13.
Vậy nên đừng vì cuốn theo cơn sốt mà mua một khu đất với mức giá vượt quá khả năng, phải vay ngân hàng và quay cuồng trong áp lực chi trả. Cách tốt nhất đó là bạn phải cân đối tài chính và chỉ nên dùng nguồn tiền nhàn rỗi để đầu tư bất động sản, xác định đầu tư dài hạn và có sự tìm hiểu cẩn thận, rõ ràng trước khi xuống tiền.
