Quy trình thủ tục mua nhà đất giấy tay qua nhiều đời chủ, sang tên, cấp sổ đỏ thế nào? Những quy định cần hiểu rõ tránh rủi ro.
Ông A bán đất cho ông B, hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên không công chứng theo quy định. Về sau này; ông B chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C; hợp đồng chuyển nhượng cũng không được công chứng hay chứng thực. Trên thực tế; việc chuyển nhượng này không hợp pháp vì ông A chưa làm thủ tục sang tên cho ông B. Nên ông B không có quyền chuyển nhượng cho người khác.
Việc này không phải là hiếm hiện nay, mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ mà chưa cấp sổ đỏ có nhiều rủi ro và có thể xảy ra tranh chấp, có những trường hợp khó khăn để xác định chủ sở hữu của nhà đất đó.
Xem thêm: Kinh nghiệm mua đất vườn, quy định chuyển đổi lên thổ cư ra sao?
1. Quy định mua đất giấy tay qua nhiều đời chủ
Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng; nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì người mua sẽ không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sở hữu mảnh đất đó.
2. Cách xử lý khi mua đất qua nhiều đời chủ chưa có sổ đỏ
Chuyển nhượng đất chưa sang tên từ 1/7/2014 đến nay
Mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ mà chưa sang tên thì giao dịch không có hiệu lực, không được pháp luật công nhận dù bên mua đã thanh toán xong tiền mua nhà đất nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc người bán.
Nếu người mua cuối cùng muốn giao dịch mua bán của mình hợp pháp và có hiệu lực pháp luật thì cần liên hệ với người bán đầu tiên (đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất) để thỏa thuận và làm hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực. Hoặc một hướng khác là người mua và người bán đầu tiên thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sau đó người mua đầu tiên chuyển nhượng lại cho người mua cuối.
Quy định thủ tục chuyển nhượng gồm:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký vào sổ địa chính để sang tên).
Nếu người đứng tên trên sổ đỏ không muốn gặp thì gặp người mà mình giao dịch hợp đồng để yêu cầu lại tiền vì họ không phải là người đứng tên nên không có quyền chuyển nhượng. Trường hợp dẫn đến tranh chấp thì khởi kiện lên tòa án để tuyên bố giao dịch này vô hiệu.
Chuyển nhượng đất chưa sang tên trước ngày 1/7/2014
Mua đất giấy tay qua nhiều đời chủ mà trước ngày 1/7/2014 sẽ có một số trường hợp như sau:
– Nếu chủ cũ chưa có giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận được cấp cho người đang sử dụng đất khi mua đất chưa có sổ đỏ, không phải cho chủ cũ, nếu đủ điều kiện. Một số địa phương sẽ cấp giấy chứng nhận cho chủ cũ rồi mới chuyển nhượng cho người mua sau cùng.
– Nếu chủ cũ được cấp giấy chứng nhận
Nếu bên mua chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì không phải thực hiện thủ tục sang tên mà thực hiện thủ tục sau đây để được giấy chứng nhận mang tên mình:
* Hồ sơ đề xin cấp Giấy chứng nhận:
Trường hợp 1:
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng công chứng; chứng thực nhưng bên bán không trao Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp 2:
Nhận chuyển nhượng và có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất; tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
* Thủ tục mua đất qua nhiều đời chủ:
Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Sau 30 ngày từ ngày thông báo mà không có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp. Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp; (trường hợp không nộp Giấy chứng nhận làm thủ tục); đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Nếu có tranh chấp xảy ra, văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Chi phí cấp sổ đỏ bao gồm: tiền sử dụng đất (theo giá đất quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính,…
Tạm kết
Mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ mà không có sổ đỏ hay không sang tên khá rủi ro và khó giải quyết nếu người bán chuyển đi nơi khác hoặc không còn. Vì vậy, bạn nên hiểu rõ thông tin để có những giao dịch an toàn.
Thảo Trần
Bạn có thể theo dõi Yeshouse trên Facebook để cập nhật bài viết mới nhất.
