Chỉ lo “đánh giặc ngoài” – sự cạnh tranh với các dự án khác trong cùng khu vực mà không đề phòng cả “giặc trong” là một trong những sai lầm của nhiều nhà đầu tư.
1. Dự án chỉ đẹp khi “đứng một mình”
Khi quỹ đất trung tâm khan hiếm và giá đắt đỏ, nhiều chủ đầu tư có tiềm lực tài chính không đủ mạnh muốn giảm giá đầu vào sẽ dịch chuyển ra xa trung tâm hơn. Để thu hút khách hàng, chiến lược của chủ đầu tư có thể là vẽ ra các tiện ích nội khu hấp dẫn. Tuy nhiên, có những vấn đề nằm ngoài tầm kiểm soát của các chủ đầu tư, chẳng hạn như trình độ dân trí, tình trạng ô nhiễm môi trường, cấp thoát nước, giao thông, mật độ dân cư… ở xung quanh.
Những giá trị cộng hưởng này có thể sẽ là những yếu tố làm giảm giá trị của dự án. Do đó, muốn chắc ăn với suất đầu tư nhất thiết phải đưa ra những đánh giá toàn diện nhất, không chỉ về chất lượng, tiện ích ngay trong dự án mà còn cần tính đến hiện trạng khu vực, giá trị kết nối với những dự án xung quanh hay khả năng hình thành một cộng đồng liên kết mới.
Một vấn đề khác xảy ra khá phổ biến là có nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung làm xong phần nhà ở để bán ra, thu tiền về mà “bỏ quên” các tiện ích được giới thiệu ban đầu. Đây là lý do có không ít người mua nhà phải tập trung căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư sớm hoàn thiện tiện ích đúng như cam kết.
Nhà đầu tư cần phải có đánh giá toàn diện về các giá trị cộng hưởng xung quanh dự án, tránh
những khu vực đất trũng, ô nhiễm môi trường…
2. Xét tính cạnh tranh ngay trong dự án
Không ít người cho rằng “mức độ dày của ví cần tỷ lệ thuận với mức độ liều”. Tuy nhiên, thực tế, sự liều lĩnh vẫn cần dựa trên căn cứ. Một trong những căn cứ mà nhà đầu tư không thể không tính đến là tính cạnh tranh của sản phẩm. Không chỉ cạnh tranh với các dự án khác mà sự cạnh tranh trong chính dự án cũng là điều mà các nhà đầu tư cần xem xét.
Chẳng hạn nhà đầu tư muốn đầu tư nhà phố thương mại, chọn khu vực sầm uất, đông dân cư nhưng chủ đầu tư cũng xây dựng trung tâm thương mại ngay trong dự án này thì liệu có ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư hay không? Trong trường hợp này, có rất nhiều nhà đầu tư chỉ quan tâm đến nguồn cung nhà phố thương mại khu vực xung quanh có dư thừa không, tỷ lệ bỏ trống của những sản phẩm này có nhiều không…
Xem thêm: Lội ngược dòng giữa mùa dịch, BĐS trở thành kênh đầu tư hàng đầu
3. “Ăn theo” dự án càng lớn thì càng khả thi?
Câu chuyện người người nhà nhà nhảy vào đầu tư nhà đất ăn theo dự án lớn như dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai) hay đô thị thông minh ở Đông Anh (Hà Nội)… khiến giá bất động sản “nhảy múa” không phải là chuyện lạ trong những năm gần đây. Nhiều nhà đầu tư mặc định rằng cứ chạy theo dự án càng lớn thì tỷ lệ thành công càng cao. Tuy nhiên, thành công hay không còn phụ thuộc vào tính khả thi của loại hình mà nhà đầu tư muốn tham gia.
Chẳng hạn, nếu không phải sân bay nằm gần trung tâm thành phố như Đà Nẵng, TP.HCM thì liệu có nhiều hành khách tìm thuê nhà, căn hộ hay khách sạn ngay cạnh sân bay hay không, hoặc có nhiều người sẽ chọn mua đất xây nhà ở gần sân bay không khi khu vực này sẽ thường xuyên ồn ào? Hoặc nhà đất ngay sát các bến xe liệu có khiến người mua e ngại về tính an ninh, ô nhiễm, tiếng ồn… so với nhà đất cách bến xe không quá xa hay không? Những điểm cộng dưới cái nhìn của nhà đầu tư rất có thể trở thành nhược điểm để người mua ép giá. Lúc này, những công trình dịch vụ sử dụng thường xuyên như trường học, siêu thị… sẽ được đánh giá cao hơn để “ăn theo”.
Một câu hỏi khác mà nhà đầu tư cũng cần trả lời là khi những công trình, dự án lân cận được xây dựng là liệu sản phẩm của mình có bị ảnh hưởng không, có bị che khuất, bị mất giá hoặc tăng tính cạnh tranh hay không…
4. Nhà đầu tư cũng là nhà tâm lý
Chiến thuật tâm lý đánh trúng khách hàng không chỉ cần áp dụng khi lựa chọn sản phẩm, nhóm khách hàng tiềm năng mà còn cần thiết khi tìm thông tin kiểm chứng. Từng nhóm đối tượng khách hàng sẽ có tâm lý lựa chọn sản phẩm khác nhau. Nhà đầu tư hướng đến các gia đình Việt Nam thường đánh mạnh vào những tiện ích như gần trường học, siêu thị, giao thông thuận tiện nhưng nếu đối tượng hướng đến là những người nước ngoài đến Việt Nam làm việc thì thông thường nhóm khách hàng này sẽ lựa chọn những khu vực tạo được tính cộng đồng người nước ngoài, có các dịch vụ, tiện ích phù hợp với văn hóa, lối sống của họ, không chú trọng đến hướng và phong thủy…
Khi tìm hiểu, kiểm chứng thông tin, để đảm bảo nhận được luồng thông tin đa chiều, không chỉ hoàn toàn là thông tin tốt, nhà đầu tư ngoài việc khai thác từ chính môi giới sản phẩm này thì cũng cần hỏi từ các môi giới bán sản phẩm cạnh tranh, hoặc đóng vai người mua để tìm hiểu thông tin từ nhiều nguồn khác. Chính những mâu thuẫn lợi ích từ các nguồn thông tin khác nhau sẽ cho nhà đầu tư biết được nhiều thông tin khác nhau.
