Trường hợp căn hộ chung cư chưa có sổ hồng.
Căn hộ chưa có sổ hồng, ngân hàng họ sẽ dùng hợp đồng mua bán và các giấy tờ kèm theo như Biên Bản Bàn Giao Căn Hộ, Hóa Đơn Thuế… Để nhận thế chấp căn hộ của bạn. Trong trường hợp này, bạn thực hiện chặt chẽ quy trình 5 bước sau để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra.
Bước 1: Ký cam kết 3 bên (Người bán – Người mua – Ngân hàng nhận thế chấp)
Sau khi đã ưng căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng, ký cam kết 3 bên là việc đầu tiên người mua cần làm để thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Biên bản cam kết này sẽ ràng buộc quyền và nghĩa vụ của 3 bên về việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản (căn hộ thế chấp)… Các điều khoản thỏa thuận trong biên bản phải cụ thể, rõ ràng, quy định khi giải chấp ai là người giữ sổ, xử lý thế nào khi có các tình huống phát sinh, ví dụ như không thể chuyển nhượng, sang tên hợp đồng…
Bước 2: Thanh toán tiền mua căn hộ chung cư
Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng dư nợ (đã bao gồm các khoản lãi phát sinh, lãi phạt tất toán trước thời hạn…) hoặc số tiền bằng giá mua căn hộ (thanh toán tiền bao nhiêu tùy thuộc vào thỏa thuận giữa 2 bên, và có thể được ghi rõ trong văn bản cam kết 3 bên) vào tài khoản ngân hàng đang thế chấp căn hộ của người bán.
Ngân hàng sẽ tiến hành tất toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp hợp đồng mua bán đang thế chấp và đưa hợp đồng mua bán bản gốc cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.
Lưu ý:
– Trường hợp tiền bán căn hộ ít hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì người bán cần nộp thêm phần còn thiếu để ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp.
– Trường hợp tiền bán căn hộ nhiều hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì bên mua có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với khoản nợ cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại hợp đồng mua bản gốc của căn hộ. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua bán còn lại.
– Người mua phải kiểm tra kỹ số tài khoản ngân hàng của người bán căn hộ trước khi chuyển tiền, số tài khoản này phải là số tài khoản dùng để tất toán khoản nợ tại ngân hàng đang thế chấp căn hộ của người bán. Số tài khoản này phải được ghi rõ trong biên bản thỏa thuận 3 bên trong Bước 1.
– Bên mua nên giữ lại một khoản khoảng 2% – 5% (tùy thỏa thuận 2 bên) so với giá mua căn hộ. Khoản tiền này để người mua trích đóng thuế thu nhập cá nhân, nếu người bán không tự đi đóng, và các khoản phát sinh khác (nếu có). Tùy vào thỏa thuận giữa 2 bên, sao cho quá trình mua bán được diễn ra một cách an toàn nhất cho cả hai.
Số tiền còn lại này người mua thanh toán hết cho người bán khi người mua đã ký thành công hợp đồng mua bán mới với chủ đầu tư. Đồng thời người bán tiến hành bàn giao căn hộ cho người mua.
Theo kinh nghiệm của Yeshouse trong thực tế giao dịch. Ở bước này, hai bên có thể tiến hành công chứng treo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Công chứng treo là hai bên mua bán tiến hành ký tên và lăn tay trước, và chưa được đóng dấu phát hành văn bản chuyển nhượng. Sau khi giải chấp ở ngân hàng xong, lấy được hợp đồng mua bán gốc, phòng công chứng sẽ cho đóng dấu phát hành văn bản chuyển nhượng.
Trước khi hai bên mua bán muốn tiến hành công chứng treo, phải liên hệ trước với phòng công chứng để được hỗ trợ và tư vấn các thủ tục và giấy tờ cần thiết.
Bước 3: Lập hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ có công chứng
Đây là bước tiếp theo bạn cần làm sau khi ngân hàng đã nhận đủ tiền và tiến hành giải chấp hợp đồng mua bán căn hộ của người bán. Lúc này, người bán và người mua sẽ cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng căn hộ. Nếu trước đó đã công chứng treo thì bước này hai bên mua bán, chỉ cần yêu cầu phòng công chứng đóng dấu phát hành hợp đồng chuyển nhượng căn hộ nữa là xong.
Hồ sơ hai bên mua và bên bán cần chuẩn bị khi ký công chứng chuyển nhượng căn hộ gồm:
Bên bán:
- Hồ sơ nhân thân gồm: Bản chính CCCD, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (giấy kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân nếu chưa kết hôn)
- Hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư
- Giấy xác nhận chưa ra sổ hồng
- Xác nhận thanh toán và hóa đơn VAT: Bên bán yêu cầu chủ đầu tư cung cấp
Bên mua: Hồ sơ nhân thân gồm: Bản chính CCCD
Bên môi giới: Chuẩn bị bản chính CCCD để bên bán ủy quyền đóng thuế. (Nếu cần dịch vụ hỗ trợ các thủ tục hành chính sau công chứng).
*** Sao y hồ sơ nhân thân hai bên mua và bên bán mỗi bên hai bộ
Sau khi hoàn tất ký công chứng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, thì bên môi giới đã được ủy quyền đóng thuế từ bên Bán tiến hành đi khai thuế và đóng thuế thu nhập cá nhân của Bên Bán.
Trường hợp không thuê dịch vụ, thì người mua căn hộ có thể cầm đầy đủ hồ sơ đi khai thuế và đóng thuế.
Bước 4: Khai thuế và đóng thuế thu nhập cá nhân của bên Bán
Bên mua hoặc Bên môi giới (được ủy quyền đóng thuế) tiến hành khai thuế và đóng thuế thu nhập cá nhân của Bên Bán tại chi cục Thuế Quận, Huyện nơi có căn hộ đang giao dịch mua bán.
– Mức phí đóng thuế: 2% trên giá hợp đồng chuyển nhượng HĐMB
Hồ sơ chuẩn bị đóng thuế gồm:
- Giấy xác nhận thanh toán và hóa đơn VAT của chủ đầu tư đã cung cấp.
- Hợp đồng công chứng chuyển nhượng bản chính
- Hợp đồng mua bán với CĐT (bản photo)
- Giấy ủy quyền người đóng thuế
- Bản sao y CCCD, bên Bán, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
- Bản chính CCCD người được ủy quyền đóng thuế
Sau khi khai thuế thì đợi thông báo nộp thuế từ chi cục thuế thông thường sẽ mất từ 3 – 5 ngày làm việc sẽ có kết quả.
Khi nhận được thông báo từ chi cục thuế, bên mua hoặc bên được ủy quyền đóng thuế tiến hành nhận kết quả và đến ngân hàng liên kết với chi cục thuế Quận, Huyện nơi có đất để nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước. (Lúc này nếu chưa biết đi đâu để đóng thuế, có thể hỏi cán bộ hướng dẫn nơi bạn nhận thông báo thuế).
Sau khi nộp thuế thì bên ngân hàng sẽ xuất biên lai đã đóng thuế, sau đấy photo biên lai đã đóng thuế thành 3 bản nộp lại cho bên chi cục thuế và nhận thông báo đã đóng thuế.
Nhận thông báo kết quả đã đóng thuế từ chi cục thuế và SAO Y thành 3 bản để nộp bên chủ đầu tư
Bước 5: Bên Mua ký sang tên Hợp Đồng Mua Bán (HĐMB) với chủ đầu tư
Sau khi đã đóng thuế, người mua hoặc bên môi giới mang hồ sơ hai bên Mua và bên Bán đồng thời hẹn bên Mua đến văn phòng chủ đầu tư để tiến hành ký sang tên hợp đồng mua bán căn hộ.
Đồng thời, bên Bán bàn giao các trang thiết bị bên trong căn hộ và nhận số tiền còn lại từ bên Mua như đã thỏa thuận. Hoàn tất quá trình giao dịch chuyển nhượng căn hộ.
Điện thoại hỗ trợ thông tin: 0932036456
Trường hợp căn hộ chung cư đã có sổ hồng
Căn hộ đã có sổ hồng, khi thế chấp vay vốn ngân hàng, ngân hàng sẽ giữ sổ hồng gốc của căn hộ. Trong trường hợp để hạn chế rủi ro cho cả hai bên mua bán, nên tiến hành qua 5 bước như sau:
Bước 1, 2 và 3:
Ba bước đầu tiên, bạn thực hiện giống như chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng. Chỉ khác là ngân hàng giữ sổ hồng gốc thay vì giữ hợp đồng mua bán gốc. Và thay vì công chứng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, thì khi có sổ hồng rồi sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng sổ hồng.
Chỉ có khác là bắt đầu với Bước số 4 tiến hàng đóng thuế.
Khi có sổ hồng rồi, ngoài thuế thu nhập cá nhân người bán phải đóng, người mua cũng phải đóng thuế bước bạ, bằng 0.5% giá bán căn hộ.
Lưu ý:
Ngoài thuế TNCN và lệ phí trước bạ, quá trình giao dịch chuyển nhượng căn hộ còn phát sinh một số chi phí khác mà 2 bên bán – mua cần lưu ý và chi trả đầy đủ, ví dụ như phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, lệ phí đăng ký biến động đất đai…
Sau khi hoàn tất đóng thuế, bạn tiến tới bước số 5.
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
Tại bước cuối cùng này, 2 bên bán – mua cần chuẩn bị sẵn hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo mẫu,
– Hợp đồng chuyển nhượng công chứng, bản chính
– Sổ hồng căn hộ bản chính
– Chứng từ thể hiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính: thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ…
Sau đó nộp hồ sơ này tại Văn phòng đăng ký đất đai Quận, huyện nơi có căn hộ tọa lạc. Quận, huyện nơi có căn hộ tọa lạc, nếu có Trung Tâm Hành Chính Công hoặc Bộ Phận Một Cửa thì nộp tại Trung Tâm Hành Chính Công hoặc Bộ Phận Một Cửa.
Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận (Sổ hồng). Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa…
