Căn cứ nào tốt nhất để đưa ra quyết định đầu tư? Nếu bạn muốn thành công trong năm 2021 và hơn thế nữa, đây là ba nguyên tắc đơn giản bạn phải tuân theo.
1. Mua vì dòng tiền
Có hai con đường chính để kiếm tiền khi đầu tư vào bất động sản: tăng giá trị tài sản theo thời gian và dòng tiền.
Sự tăng giá theo định hướng thị trường là khi giá trị của khoản đầu tư tăng lên một cách “tự nhiên”. Điều này thường được thúc đẩy bằng cách gây sức ép lên tỷ lệ vốn hóa; hoặc tăng tỷ lệ cho thuê do sự phát triển của nhu cầu. Miễn là bạn đầu tư vào một thị trường có mức tăng giá thuê bằng hoặc cao hơn mức trung bình quốc gia; khoản đầu tư của bạn sẽ được đánh giá cao về giá trị.
Tuy nhiên, do đại dịch COVID-19, giá thuê ở nhiều nơi giảm 1,2% vào năm 2020. Tại nhiều thị trường, giá thuê giảm hơn 10%, thậm chí ở San Francisco giảm 27% giá thuê. Do đó, nếu bạn thực hiện đầu tư bất động sản nhà ở vào đầu năm 2020 và dựa trên phân tích của bạn dựa trên giả định rằng giá thuê sẽ tiếp tục tăng “tự nhiên”; khoản đầu tư của bạn gần như chắc chắn đã giảm giá trị.
Nói cách khác, mua chờ tăng giá có thể rất hữu ích trong quá trình mở rộng lợi nhuận. Tuy nhiên; không ai có thể dự đoán một cách chính xác rằng xu hướng thị trường sẽ diễn ra như thế nào; nên việc mua chờ tăng giá gần như là một cuộc “đặt cược”.
Cách tiếp cận lý tưởng là mua vì dòng tiền. Dòng tiền là lợi nhuận được tạo ra bởi một khoản đầu tư bất động sản nhà ở sau khi tất cả các chi phí đã được thanh toán. Nói một cách đơn giản; mua vì dòng tiền có nghĩa là khoản đầu tư sẽ tạo ra lợi nhuận hàng tháng ngay từ ngày đầu tiên. Sự thành công của thương vụ không dựa trên sự tăng giá nhờ thị trường mà phụ thuộc nhiều hơn vào cách vận hành khoản đầu tư hiện tại.
Khi bạn mua dựa trên dòng tiền; sự biến động của giá thuê vẫn sẽ tác động đến giá trị khoản đầu tư của bạn. Tuy nhiên, vì tài sản đang tạo ra lợi nhuận từ đầu, bạn có một “chỗ dựa”. Ở mức tối thiểu, bạn có thể trang trải chi phí của mình và không bị ép giá.
2. Khoản vay được đảm bảo để tăng gấp đôi thời gian cho kế hoạch kinh doanh
Vì giá trị của một khoản đầu tư luôn chịu sự biến động của thị trường nên bạn phải có được khoản vay được đảm bảo dài hạn.
Hãy tưởng tượng kế hoạch kinh doanh của bạn là thực hiện nâng cấp 100% đơn vị trong khoảng thời gian 24 tháng với mục tiêu tăng doanh thu. Bạn có một khoản vay được đảm bảo trong ba năm với ý định chuyển tái cấp vốn vay thành một khoản thế chấp thông thường sau khi việc cải tạo hoàn thành. Nếu mọi thứ diễn ra theo đúng kế hoạch, điều đó thật tuyệt.
Bây giờ, hãy tưởng tượng một đại dịch toàn cầu bùng phát trong năm thứ hai; và bạn không thể tăng tiền thuê nhà như mong muốn? Khi thời hạn của khoản vay kết thúc; bạn có thể sẽ phải sử dụng ngân sách để thanh toán chi phí. Điều tồi tệ hơn là bạn có thể không đảm bảo được một khoản tái cấp vốn vay nào cả. Bây giờ, bạn đang phải đối mặt với việc tịch thu tài sản để trả nợ.
Để tránh những trường hợp này; các chuyên gia khuyến nghị nên đề nghị một khoản vay được bảo đảm trong thời hạn ít nhất gấp đôi thời hạn của kế hoạch kinh doanh. Nói cách khác, nếu bạn cho rằng việc cải tạo bất động sản kéo dài 24 tháng; hãy đề nghị khoản vay được đảm bảo với thời hạn cho vay ít nhất bốn năm. Giống như việc mua vì dòng tiền, điều này sẽ cung cấp thêm một mạng lưới an toàn cho bạn.
3. Duy trì dự trữ tiền đầy đủ
Nguyên tắc cuối cùng là tạo một ngân sách dự phòng vừa đủ. Hiện tại, những người cho vay thông thường đang yêu cầu ngân sách dự phòng cao hơn.
Ngay cả khi người cho vay không yêu cầu ngân sách dự phòng lớn; bạn cần phải duy trì khoản tiền này như một biện pháp bảo vệ. Điều này sẽ bảo vệ bạn trước những biến động của thị trường; và bao gồm các sự kiện bất ngờ khác trong quá trình thực hiện kế hoạch kinh doanh. Khoản ngân sách này bao gồm một khoản tiền trả trước khi hoàn tất hợp đồng; và một phần doanh thu mỗi tháng.
Khoản ngân sách dự phòng là biện pháp bảo vệ cuối cùng trong trường hợp suy thoái kinh tế lớn diễn ra và dòng tiền âm. Nó sẽ cho phép bạn trang trải các chi phí; các khoản nợ và tránh trường hợp bạn bị ép phải bán bất động sản.
Bất kể đại dịch kéo dài bao lâu hay những quy định mới được chính phủ thông qua; nếu bạn tuân thủ ba nguyên tắc này: mua vì dòng tiền; khoản vay được đảm bảo dài hạn và dành đủ ngân sách dự phòng; danh mục đầu tư sẽ không chỉ tồn tại mà còn phát triển trong suốt sự nghiệp đầu tư bất động sản của bạn.
Dương Thảo An (Think Reality)
Xem thêm:
