Nếu diện tích đất nhỏ hơn diện tích sổ đỏ thì thế nào? Cách giải quyết mua đất diện tích nhỏ hơn sổ đỏ cùng thủ tục chi tiết.
Diện tích đất nhỏ hơn diện tích sổ đỏ hoặc lớn hơn so với sổ đỏ khá phổ biến; nguyên nhân chủ yếu là do đo đạc bằng tay hoặc do lấn, chiếm.
Xem thêm: Quy định thủ tục, mẫu đơn xin trích lục hồ sơ nhà đất chi tiết
1. Ảnh hưởng diện tích đất khác diện tích sổ đỏ
Trong quá trình mua đất và làm thủ tục sang tên; nếu không đo đạc cẩn thận dẫn đến diện tích đất thực tế chênh lệch với sổ đỏ; thì sẽ gây ra nhiều rắc rối không đáng có cho người sử dụng đất.
Tranh chấp khi chuyển nhượng dễ xảy ra
– Thông thường khi chuyển nhượng đất có 02 phương thức tính giá; gồm: Giá tính theo thửa hoặc giá tính theo m2. Mặt khác; không phải ai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tuân thủ quy định về đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ) tại cơ quan Nhà nước nên sẽ không được đo đạc lại.
– Khi chuyển nhượng xong. Vì không tự đo đạc trước hoặc do thỏa thuận giá theo thửa nên thường xảy ra tranh chấp nếu diện tích đất nhỏ hơn sổ đỏ.
Diện tích thực tế nhiều hơn nhưng không được cấp sổ đỏ
Giá trị của thửa đất có sổ đỏ lớn hơn rất nhiều so với thửa đất không được cấp sổ đỏ. Nếu diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong sổ đỏ; nhưng không được chứng nhận thì người sử dụng đất sẽ mất quyền, lợi ích của mình, nhất là khi chuyển nhượng (bán).
Phải đóng nhiều tiền hơn trong khi sử dụng đất
Khi sử dụng đất thì phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tùy vào từng loại đất. Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn trong sổ đỏ nhưng nộp thuế thì tính theo diện tích trong sổ, nghĩa là phải nộp nhiều hơn.
2. Cách xử lý mua đất diện tích nhỏ hơn sổ đỏ
Tuân theo số liệu đo đạc thực tế
Khi phát hiện thấy diện tích trên sổ đỏ bị chênh lệch với thực tế; người sử dụng đất cần báo cho cơ quan chức năng có thẩm quyền; để yêu cầu đo đạc lại và giải quyết.
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc xử lý khi diện tích thực tế chênh lệch so với giấy chứng nhận như sau:
Trường hợp ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy chứng nhận sở hữu đất; cũng không có tranh chấp với những mảnh đất liền kề; thì giấy chứng nhận sở hữu đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ được xác định theo diện tích đất thực tế. Người sở hữu đất cũng không phải nộp thuế đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy chứng nhận sở hữu đất, và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích trên giấy tờ, thì phần chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013.
Cấp đổi sổ đỏ có cập nhật lại diện tích
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, trong trường hợp đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong sổ đỏ thì người dân cần yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận.
Đề nghị bên bán trả lại tiền nếu có trong điều khoản hợp đồng
Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Như vậy, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có điều khoản quy định bên chuyển nhượng cam kết về diện tích trong Giấy chứng nhận không nhỏ hơn với diện tích thực tế, hoặc nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận thì bên chuyển nhượng phải trả lại tiền tương đương với giá của số diện tích bị thiếu, thì người nhận chuyển nhượng hoàn toàn có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền (tương đương với diện tích đất bị thiếu).
3. Thủ tục cấp đổi sổ đỏ trong trường hợp diện tích đất nhỏ hơn
Theo điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi đo đạc xác định lại diện tích thì được cấp đổi sổ đỏ theo thủ tục dưới đây:
Chuẩn bị hồ sơ
– Đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ theo Mẫu số 10/ĐK;
– Bản gốc sổ đỏ đã cấp;
– Xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
Quy trình thực hiện
Bước 1. Nộp hồ sơ
– Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Bộ phận một cửa với nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa.
Nơi chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu có nhu cầu chuyển đổi diện tích đất nhỏ hơn diện tích sổ đỏ
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn giải quyết
– Không quá 7 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã.
Diện tích thực tế khác với sổ đỏ, giấy tờ về quyền sử dụng đất mà do lỗi của cơ quan Nhà nước thì được công nhận, nếu do lỗi của người sử dụng đất thì chỉ được xem xét cấp sổ đỏ, nếu đã có sổ đỏ mà có hành vi thay đổi ranh giới như lấn, chiếm thì bị xử lý.
Trên đây là thông tin về cách giải quyết diện tích đất nhỏ hơn diện tích sổ đỏ mà bạn đọc có thế tham khảo. Tìm hiểu thêm nhiều thông tin về luật đất đai cùng hướng dẫn chi tiết khác trên yeshouse.com.vn.
Thảo Trần
Bạn đọc có thể theo dõi Yeshouse trên trên Facebook để cập nhật sớm nhất các bài viết liên quan.
