Đất nông nghiệp có được chuyển đổi thành đất thổ cư không? Điều kiện và thủ tục chuyển đổi như thế nào? Các khoản lệ phí chuyển đổi ra sao? Đây là những vấn đề quan trọng khi bạn có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nắm vững được các quy định chuyển đổi sẽ giúp bạn có thể thực hiện việc chuyển đổi dễ dàng, thuận tiện nhất.
Điều kiện nào có thể chuyển đổi đất thổ cư từ đất nông nghiệp?
Pháp luật không cấm chuyển đổi đất thổ cư từ đất nông nghiệp. Tuy nhiên không phải thửa đất nông nghiệp nào cũng chuyển đổi được. Để thực hiện chuyển đổi, bạn cần xem xét thửa đất của mình có đáp ứng được các điều kiện dưới đây không:
- Vị trí thửa đất nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất ở. Hoặc quy hoạch đô thị, hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn. Các thông tin quy hoạch phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Thửa đất không yêu cầu diện tích tối thiểu. Diện tích chuyển đổi phụ thuộc vào nhu cầu người sử dụng. Đồng thời, nó phải thỏa mãn được quy hoạch sử dụng đất của địa phương trong từng giai đoạn.
Các điều kiện này được quy định rõ trong Luật Đất đai 2004, điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Các bạn có thể tìm hiểu để nắm được chi tiết.
Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Chuẩn bị hồ sơ
Bước đầu tiên trong quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư là chuẩn bị hồ sơ. Bộ hồ sơ phải đầy đủ, chi tiết với các giấy tờ sau:
- Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Các giấy tờ chứng minh nhân thân của người sở hữu.
Nộp hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư và đợi xét duyệt
Sau khi chuẩn bị đủ hồ sơ, nộp chúng tại Phòng Tài Nguyên và Môi Trường. Cơ quan này sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ và giải quyết nhu cầu cho người muốn chuyển đổi.
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hay hợp lệ thì Phòng Tài Nguyên và Môi Trường sẽ thông báo lại sau 3 ngày tiếp nhận. Nếu hồ sơ hợp lệ thì tiến hành xem xét có đủ điều kiện chuyển đổi hay không.
Nộp các khoản thuế phí
Sau khi hồ sơ được xem xét xong, người yêu cầu chuyển đổi sẽ nhận được thông báo đóng tiền. Đây là tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Khoản tiền này sẽ dựa trên diện tích đất muốn chuyển đổi. Tùy khu vực chuyển đổi là thành thị hay nông thôn, mức phí cũng khác nhau.
Nhận kết quả chuyển đổi
Theo quy định, thời gian nhận kết quả chuyển đổi là 15 ngày. Thời gian này tính từ thời điểm nộp hồ sơ. Nó không tính thời gian nộp nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, bạn nên tính mốc 15 ngày kể từ ngày nộp đủ các khoản tài chính. Riêng với các xã vùng sâu xa hoặc hải đảo, thời gian sẽ là 25 ngày.
Vào từng giai đoạn cụ thể, thời gian xử lý hồ sơ cũng lâu hơn. Ví dụ như những đợt cao điểm hồ sơ yêu cầu chuyển đổi nhiều. Hoặc khung thời gian có nhiều ngày lễ, tết.
Sau khi nhận được xác nhận chuyển đổi, đất nông nghiệp đã thành đất thổ cư. Lúc này, bạn có thể sử dụng đất với mục đích thổ cư. Bạn có thể xây nhà hoặc chuyển nhượng với giá đất thổ cư theo giá thị trường.
Các khoản thuế và phí phải thực hiện
Có 4 khoản tiền cần nộp khi thực hiện chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư. Bao gồm:
Tiền sử dụng đất
Khoản này được tính theo khoản tiền nhiều nhất để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tùy vào trường hợp chuyển đổi mà số tiền nộp cũng khác nhau:
- Đất ở và đất nông nghiệp trong cùng 1 thửa: Mức nộp tiền được tính là 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Ví dụ bạn chuyển nhượng 100m2. Tiền sử dụng đất ở 100m2 là 10 triệu. Tiền sử dụng đất nông nghiệp 100m2 là 7 triệu. Vậy bạn sẽ nộp: 50% x (10 – 7) = 1,5 triệu.
- Đất nông nghiệp được nhà nước giao. Trường hợp này thì phí nộp sẽ bằng chênh lệch giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Lấy ví dụ như trên cho 100m2 chuyển đổi, bạn sẽ nộp 3 triệu tiền phí sử dụng đất.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận mới
Đất nông nghiệp chuyển sang đất thổ cư sẽ được cấp giấy chứng nhận mới. Vì vậy bạn phải thanh toán mức lệ phí này. Mức phí quy định hiện nay là 100.000đ/ lần cấp. Tuy nhiên, có dao động giữa 63 tỉnh thành và đều dưới 100.000đ. Riêng lệ phí trước bạ thì hầu như không phải nộp.
Phí thẩm định hồ sơ
Tùy vào từng tình thành sẽ có quy định cụ thể. Mức phí này do Hội đồng nhân dân Tỉnh/ TP trực thuộc trung ương quy định. Do đó có tỉnh không thu phí. Mức thu giữa các tỉnh cũng không giống nhau.
Muốn chuyển đổi nhanh đất thổ cư, bạn cần nhanh chóng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền. Nhìn chung, ai cũng muốn chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Nguyên nhân vì đất thổ cư có giá trị cao, linh hoạt sử dụng. Tuy nhiên, không phải thửa đất nào cũng đủ điều kiện để chuyển đổi.
Hy vọng các thông tin trên sẽ hữu ích và giúp bạn đạt được nguyện vọng của mình. Để được tư vấn kĩ hơn về thủ tục chuyển nhượng, mua bán đất thổ cư hoặc tìm sản phẩm bất động sản phù hợp, mời bạn liên hệ ngay đến YESHOUSE qua Hotline: 0938107345,
XEM THÊM:
>> Diện tích đất thổ cư tối đa là bao nhiêu?
>> Cách phân biệt đất nền dự án và đất thổ cư (laodong.vn)
